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為規范農村集體經營性建設用地入市行為,區規劃自然資源局牽頭起草了《潼南區農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)(征求意見稿)》,現向社會公開征求修改意見,意見反饋截止時間:2023年7月21日。

歡迎廣大公眾通過以下途徑和方式提出意見和建議:

電子郵箱:513753428@qq.com

通信地址:重慶市潼南區桂林街道興潼大道255號

聯?系?人:彭偉

聯系電話:023-44596570;13527380156

重慶市潼南區規劃和自然資源局?

2023年6月20日

潼南區農村集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)

(征求意見稿)

第一章 ?總 ?則

第一條(目的依據)為推動城鄉統一的建設用地市場建設,規范農村集體經營性用地入市行為,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規,以及《中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發〈關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見〉的通知》(廳字〔2022〕34號)、《自然資源部辦公廳關于印發〈深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案〉的通知》(自然資辦函〔2023〕364號)規定,結合我區實際,制定本辦法。

第二條(適用范圍)本辦法適用于潼南區農村集體經營性建設用地入市工作。入市地塊須位于國土空間規劃確定的城鎮開發邊界外。

農村集體經營性建設用地,是指國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記集體土地所有權和集體建設用地使用權的農村集體建設用地。

農村集體經營性建設用地入市,是指農村集體經濟組織以土地所有權人身份通過公開的土地市場,依法將農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)等方式,交由單位或者個人在一定期限內有償使用。

第三條(基本原則)農村集體經營性建設用地入市,堅持維護土地公有制、國土空間用途管制、節約集約用地、市場化配置機制、公平合理分配增值收益、與國有建設用地同權同責原則。

第四條(職責分工)區委全面深化改革委員會經濟體制改革專項小組統籌和指導、監督全區農村集體經營性建設用地入市工作。區規劃自然資源局負責落實農村集體經營性建設用地入市具體工作;區發展改革委負責提出入市地塊產業準入要求及入市地塊建設項目核準、備案;區財政局負責土地增值收益調節金征收及管理;區農業農村委負責完善集體土地資產處置決策程序,指導農村集體經濟組織土地增值收益的分配和使用;區生態環境局負責提出入市地塊生態環境保護要求并監督落實;區住房城鄉建設委、區國資委、潼南區稅務局等相關部門按照職責配合做好入市有關工作。

各鎮人民政府、街道辦事處負責推進本行政轄區內農村集體經營性建設用地入市實施工作,負責監督和指導農民集體履行民主決策程序、監督檢查農村集體經濟組織土地增值收益分配和使用情況。

第二章入市主體

第五條(入市主體)農村集體經營性建設用地入市主體是具有該土地所有權的農民集體,其經營性建設用地所有權依據不動產登記結果確認。入市前,土地所屬村(組)集體應完成農村集體經濟組織登記賦碼。

第六條(組織形式)農村集體經營性建設用地所有權屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織代表集體行使所有權;分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織代表集體行使所有權;屬于鎮(街道辦事處)農民集體所有的,由鎮(街道辦事處)農村集體經濟組織代表行使所有權。

第七條(實施主體)農村集體經營性建設用地入市主體可直接組織實施入市,也可以授權或委托其他法人組織代理實施入市。

第八條(權利設定)農民集體對其所有的集體經營性建設用地享有占有、使用、收益和處分的權利。

第九條(使用主體)中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織,除法律、法規另有規定外,均可依照本辦法取得農村集體經營性建設用地使用權,進行開發、利用、經營。

第三章入市途徑及條件

第十條(直接入市)依法取得、符合國土空間規劃的農村集體經營性建設用地,具備開發建設所需基礎設施等基本條件、可直接使用的,直接就地入市。

第十一條(調整入市)對歷史形成的零星、分散的集體建設用地,在保證耕地數量不減少、質量不降低和建設用地不增加的前提下,可通過土地整治等方式進行區位調整后入市。

第十二條(入市條件)農村集體經營性建設用地入市地塊應符合以下要求:

(一)規劃條件明確,符合國土空間規劃和產業準入、生態環境保護等政策、要求;

(二)已辦理集體土地所有權和集體建設用地使用權登記,產權明晰、無權屬爭議;

(三)未被司法機關查封或行政機關限制權利;

(四)地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢,或經土地所有權人書面同意隨土地一同入市;

(五)具備必要的通水、通電、通路、土地平整等開發建設條件,集體經營性建設用地使用權交易雙方另有約定的除外;

(六)法律法規規定的其他條件。

第四章入市方式及程序

第十三條(入市方式)農村集體經營性建設用地采取出讓、出租、作價出資(入股)等有償使用方式入市交易。

農村集體經營性建設用地使用權出讓,是指農村集體經濟組織以所有權人身份將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者,并由土地使用者根據合同約定支付土地使用價款的行為。

農村集體經營性建設用地使用權出租,是指農村集體經濟組織以所有權人身份將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者使用,并由土地使用者根據合同約定支付土地租金的行為。

農村集體經營性建設用地使用權作價出資(入股),是指農村集體經濟組織以所有權人身份將一定年期的集體經營性建設用地使用權評估作價,作為出資投入與其他單位、個人共同舉辦企業的行為。

第十四條(入市年限)農村集體經營性建設用地出讓、作價出資(入股)的最高年限,與同用途國有建設用地使用權出讓最高年限等同,其中:工礦倉儲用地50年,商業、旅游、娛樂用地40年,其他用地50年。出租的最高年限不得超過20年。

第十五條(交易方式)農村集體經營性建設用地以出讓、出租方式入市,原則上應采用招標、拍賣和掛牌方式公開交易。

第十六條(條件取得)農村集體經營性建設用地入市前,入市主體應完成擬入市地塊的權籍調查,依法取得區規劃自然資源局核發的壓覆礦產和地災證明、規劃條件,包括擬入市宗地界址、面積、土地用途、開發強度、配套設施等要求。區發展改革委、區生態環境局應分別提出產業準入和生態環境保護要求。

第十七條(確定地價)農村集體經營性建設用地入市前,入市主體應委托具有資質的地價評估機構對擬入市地塊的市場價格進行評估,作為集體經濟組織決策的依據。

集體經濟組織可參考土地估價結果,結合產業政策、本地區征地補償標準等,綜合確定土地出讓起始價和底價,其底價不得低于該集體土地取得、土地開發客觀費用與相關稅費之和。

第十八條(入市方案)入市主體應依據規劃條件、產業準入和生態環境要求等制定入市方案,明確擬入市宗地的土地界址、面積、使用年限、土地用途、規劃條件、交易方式、入市價格、收益分配、集體組織內部土地經濟關系調整、委托入市實施主體等內容,作為后續申請入市、擬定合同和履約監管協議的依據及政府有關部門受理的要件。

鎮人民政府、街道辦事處應為入市主體編制入市方案提供支持和指導。

第十九條(入市決策)農村集體經營性建設用地入市應依法履行民主決策程序。入市主體提出的入市動議、入市方案、授權委托、資金使用、收益分配等事項,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意,形成入市決議并在村務公開欄進行公示,期限不少于7天。

入市決議應載明入市土地界址、面積、用途、入市途徑、入市方式、入市年限、入市起始價、價款支付方式、授權委托、資金使用、收益分配等。

第二十條(入市核對)經集體經濟組織民主決策同意入市的,按以下程序進行入市核對:

(一)入市主體持入市申請書、勘測定界成果、土地權屬證明、入市方案、入市決議等材料,向區規劃自然資源局提出入市申請。

(二)區規劃自然資源局收到申請材料后,報請區人民政府組織區發展改革委、區財政局、區規劃自然資源局、區農業農村委、區住房城鄉建委、區生態環境局等部門和屬地鎮街,對申請入市地塊是否符合國土空間規劃、用途管制、生態環境保護和產業準入要求、收益分配原則等進行核對,并提出意見。

第二十一條(入市交易)農村集體經營性建設用地入市在重慶農村土地交易所公開交易,并在中國土地市場網、交易平臺門戶網站等發布公告。交易程序按《重慶市農村集體經營性建設用地入市交易規則(試行)》及重慶農村土地交易所制定的交易細則之規定執行。

第二十二條(合同簽訂)入市宗地成交并經公示完畢后,入市主體與土地使用權競得人簽訂交易合同,同時與出讓人、區人民政府簽訂監管協議,明確使用集體經營性建設用地監管事宜。

交易合同應載明土地所有權人和土地使用權人,土地界址、面積、土地用途、規劃條件、使用年限、交易價款支付方式和時間、土地移交時間和開竣工期限、產業準入和生態環境保護要求,約定提前收回的條件、補償方式、土地使用年限屆滿等情形下,土地使用權及其地上建筑物、構筑物等處置事宜,以及使用權轉讓、出租、抵押等條件。

第二十三條(合同備案)?入市主體與競得人簽訂交易合同后,競得人應于5個工作日內將合同報區規劃自然資源局備案。

第二十四條(價款繳納)區財政局設立監管賬戶,專門用于集體經營性建設用地使用權出讓價款管理。受讓人(承租人)應按照合同約定將出讓價款繳入區財政局監管賬戶,逾期未付清的,出讓人有權解除合同,并可向受讓人(承租人)請求違約賠償。

第二十五條(價款劃轉)出讓人完成土地交付后,區財政局于5個工作日內將定金抵作的出讓價款轉出至出讓人賬戶,并在受讓人按照合同約定支付出讓價款后的5個工作日內將后續出讓價款轉出至出讓人賬戶。

第二十六條(產權登記)集體經營性建設用地使用權受讓人(承租人)按照合同約定繳清土地價款和相關稅費后,應依法向不動產登記機構提交申請辦理集體建設用地使用權登記。辦理不動產登記時,應提交以下資料:

(一)不動產登記申請書;

(二)申請人身份證明材料;

(三)經備案的交易合同、用地紅線圖;

(四)不動產權籍調查表、宗地圖、地籍測量報告以及宗地界址點坐標;

(五)土地價款繳納憑證和增值收益調節金繳納票據、相關稅費完稅憑證。

(六)其他登記必要材料。

第二十七條(開發利用)農村集體經營性建設用地使用權人對受讓宗地進行開發建設的,應辦理建設審批手續,并

按照法律法規和交易合同約定的土地用途、規劃要求、開發期限、產業準入和生態環境保護要求等條件進行開發、利用和經營。

第五章 續期及收回

第二十八條(到期續期) 集體經營性建設用地使用權交易合同約定使用期限屆滿,受讓人要求繼續使用土地的,應當至遲于期限屆滿前一年向出讓人提出續期申請。經土地所有權人同意繼續使用土地的,報區人民政府核對后,重新簽訂交易合同,支付土地價款,并辦理建設用地使用權登記手續。土地所有權人不同意續期的,應按照原合同約定處理,并依照規定辦理集體經營性建設用地使用權注銷登記。法律法規另有規定的,從其規定。

第二十九條(提前收回)?受讓人依法取得的農村集體經營性建設用地使用權,在交易合同約定的使用年期屆滿前,除法律和行政法規另有規定外,不得提前收回。

因公共利益需要,政府依法對集體經營性建設用地實行征收的,由土地所有權人報經區人民政府批準后,可提前收回土地使用權,但應按照合同約定、法律和行政法規規定給予土地使用權人公平合理補償。土地所有權人和使用權人應當配合。

第六章轉讓、出租和抵押

第三十條(轉讓、出租、抵押)依法取得的農村集體經營性建設用地使用權在使用期限內,可以轉讓、出租、抵押,法律、行政法規另有規定或者交易雙方簽訂的合同另有約定的除外。農村集體經營性建設用地使用權應簽訂轉讓、出租、抵押合同。

農村集體經營性建設用地使用權轉讓,是指農村集體經營性建設用地使用權受讓人(承租人)將持有的集體經營性建設用地使用權,通過出售、交換、贈與及其他合法形式再轉移的行為。

本章節所稱農村集體經營性建設用地使用權出租,是指農村集體經營性建設用地使用權受讓人(承租人)作為出租人,將集體經營性建設用地使用權出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

農村集體經營性建設用地使用權抵押,是指農村集體經營性建設用地使用權受讓人(承租人)作為抵押人,以不轉移土地占有的方式,將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。

第三十一條(轉讓條件)?轉讓農村集體經營性建設用地使用權,必須符合下列條件:

(一)經土地所有權人同意;

(二)已按照合同約定支付全部土地價款,并取得集體建設用地使用權證書;

(三)已按照合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發土地的,形成工業用地或其他建設用地條件;

(四)轉讓土地時地上有建構筑物的,還應當持有地上建筑物、其他附著物產權證明;

(五)有關法律法規規定或合同約定的其他條件。

第三十二條(使用年限)通過轉讓方式取得的農村集體經營性建設用地使用權,其使用年限為原交易合同規定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

通過出租方式取得的農村集體經營性建設用地使用權,其出租年限不得超過原交易合同約定年限的剩余年限,且最高年限不得超過20年。

第三十三條(權利與義務)農村集體經營性建設用地使用權轉讓時,原交易合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第三十四條(地上建構筑物)農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之轉讓、出租、抵押。轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權的,其使用范圍內的集體經營性建設用地使用權一并轉移、抵押。

第三十五條(抵押登記)銀行業金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押登記,涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

第三十六條(優先受償)抵押權存續期間,如國家依法征收該宗土地,抵押人應當以所得補償費用優先償還借款人債務。

第七章收益分配管理

第三十七條(履行義務)農村集體經營性建設用地入市,應當承擔相應的基礎設施建設等開發成本,試點期間以向國家繳納土地增值收益調節金及相關稅費等方式履行相應義務。

第三十八條(增值收益調節金)農村集體經濟組織以出讓、出租、作價出資(入股)等方式取得農村集體經營性建設用地入市收益,以及入市后的農村集體經營性建設用地土地使用權人以出售、出租、交換、贈與、作價出資(入股)或其他視同轉讓等方式取得轉讓收益的,應向國家繳納土地增值收益調節金。

土地增值收益調節金具體征收標準、征收辦法另行制定。《中華人民共和國土地增值稅法》實施后,土地增值收益調節金的征收依據按有關規定執行。??

第三十九條(內部分配)集體經濟組織獲得的集體經營性建設用地入市收益,歸農村集體經濟組織全體成員所有。集體經濟組織內部分配入市收益時,應兼顧集體和成員個人利益,壯大集體經濟,提高成員的獲得感。

第四十條(內部管理)農村集體經濟組織獲得的集體經營性建設用地入市收益,應納入農村集體資產統一管理,嚴格按照農村集體資金、資產、資源管理的有關規定分配及使用,資金使用、分配等重大事項應當依法履行民主決策程序,并在集體經濟組織內部進行公示公告,接受審計和監督。具體收益分配使用辦法另行制定。

第八章服務監管

第四十一條(規劃編制)區規劃自然資源局根據區國土空間規劃和鎮國土空間規劃組織編制“多規合一”的實用性村莊規劃,細化集體建設用地安排,優化農村建設用地規模和布局,作為核發規劃條件、建設項目規劃許可、進行各項建設的法定依據。

第四十二條(計劃管理)區人民政府依據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、產業政策以及土地市場狀況和所有權人意向申請等,將集體經營性建設用地納入年度建設用地供應計劃作出合理安排。

第四十三條(用途管制)集體經營性建設用地使用權人應當按照規劃確定的用途使用土地,嚴禁擅自改變規劃條件。確需改變土地用途或規劃條件的,經出讓人、規劃許可機關同意并報區人民政府核對后,須重新簽訂交易合同,由集體經營性建設用地使用權人向集體經濟組織補繳土地價款,集體經濟組織補繳土地增值收益調節金及相關稅費。

第四十四條(基準地價)建立健全集體經營性建設用地交易、地價監測和信息發布等制度,區人民政府組織制定并及時更新本地區城鄉統一的基準地價、標定地價。

第四十五條(供后監管)鎮(街道)及相關職能部門應依據職責建立健全集體經營性建設用地開發利用制度,實施部門聯合監管。構建鎮(街道)政府和區級部門聯合監管機制。

相關職能部門提出的產業準入、開發投資等條件,納入合同內容或監管協議的,按照“誰提出、誰監管”原則,由相關職能部門對約定事項實施監管。

第四十六條(市場服務)積極培育集體經營性建設用地交易中介組織,為入市交易提供推介咨詢、地價評估、勘察測繪、規劃設計、交易代理、融資擔保等市場化服務。

第九章法律責任

第四十七條(違規入市)違反相關規定,買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權或將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的,依據《土地管理法》等有關法律法規處理。

第四十八條(違法查處)對入市過程中出現的不符合國家及我市產業準入政策,擅自改變規劃用途、土地使用標準,違反環境保護要求,民主程序履行不到位、收益分配不合理等行為,各相關部門應依據職責依法予以查處。

第四十九條(國家工作人員)國家工作人員在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為,造成集體資產流失的,依法追究相關責任人責任;構成犯罪的,依法移送司法機關處置。

第五十條(集體經濟組織經營管理者)農村集體經濟組織經營管理者在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為或擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益,構成犯罪的,依法移送司法機關追究刑事責任。

第十章附則

第五十一條(政策執行)潼南區農村集體經營性建設用地入市試點期間,如國家或重慶市出臺新政策,新實施入市的集體經營性建設用地按照國家或重慶市的新政策執行。

第五十二條(政策解釋)本辦法由重慶市潼南區規劃和自然資源局負責解釋。

第五十三條(配套文書)集體經營性建設用地出讓、出租等交易合同、監管協議以自然資源部、國家市場監管總局制定文本為準。

第五十四條(施行日期)本辦法自公布之日起施行,有效期限至2024年底。